El valor de referencia catastral no es una cuestión meramente técnica ni un debate reservado a especialistas en Catastro. Para cualquier profesional que asesore en transmisiones inmobiliarias, herencias o donaciones, se ha convertido en un elemento central porque condiciona de forma directa la tributación de la operación y, en no pocos casos, obliga a decidir entre aceptar una base imponible superior al precio realmente pagado o iniciar un procedimiento de impugnación.

La figura surge con la Ley 11/2021, de 9 de julio, dentro de una estrategia legislativa orientada a reforzar la prevención del fraude fiscal y a superar las disfunciones del antiguo sistema de comprobación de valores, muy fragmentado y distinto según territorios y generador de una conflictividad constante. Bajo el régimen anterior, la Administración debía justificar de forma individualizada por qué el valor declarado por el contribuyente no coincidía con el valor real, lo que generó una litigiosidad muy elevada y una consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo contraria a las valoraciones genéricas o insuficientemente motivadas. El legislador optó entonces por desplazar el centro del sistema: en lugar de comprobar después el valor declarado, fija ex ante una base imponible mínima objetiva —el valor de referencia— calculada por la Dirección General del Catastro a partir de datos masivos del mercado inmobiliario.

Ese cambio de modelo explica tanto su relevancia práctica como las críticas doctrinales que ha suscitado desde su entrada en vigor. Una parte significativa de la doctrina ha advertido que la objetivación estadística del valor puede entrar en fricción con la singularidad propia de cada inmueble, especialmente cuando el estado de conservación, la localización concreta, las patologías constructivas o las limitaciones jurídicas del bien no quedan adecuadamente reflejadas en los parámetros catastrales. También se ha subrayado que el sistema traslada al contribuyente una carga procesal y económica importante: en la práctica, muchas veces debe autoliquidar por el valor de referencia para evitar riesgos inmediatos y solo después discutir su corrección mediante rectificación o recurso. ^[1]

Desde la perspectiva del ejercicio profesional, la importancia del valor de referencia es evidente. Ha generado una litigiosidad creciente, ha elevado el coste fiscal de numerosas operaciones inmobiliarias y ha obligado a replantear la estrategia probatoria en sede administrativa y contencioso-administrativa. La cuestión ya no consiste solo en determinar si el sistema es constitucional en abstracto, sino en saber cómo se combate eficazmente un valor de referencia que no refleja el valor de mercado del inmueble concreto, qué tipo de prueba resulta más convincente y qué cauce procesal ofrece mayores garantías al contribuyente.

La Ley 11/2021, de 9 de julio, ha supuesto un cambio de paradigma en la fiscalidad inmobiliaria al sustituir el clásico concepto de valor real por el de valor de referencia del Catastro como parámetro central de determinación de la base imponible en los impuestos patrimoniales sobre inmuebles (ITPAJD, ISD e, indirectamente, IP).

Con ello, el legislador ha pasado de un sistema basado en comprobaciones singulares de valores (art. 57 LGT) a otro de bases imponibles objetivadas, apoyadas en una metodología estadística y masiva diseñada por la Dirección General del Catastro. En definitiva y con esta nueva regulación el valor de referencia no se concibe como un medio de comprobación del art. 57 LGT, sino que se configura como un elemento legal de cuantificación de la base imponible, aunque impugnable.

La Ley 11/2021 modificó el art. 10 del TRLITPAJD, redefiniendo la base imponible al sustituir el valor real por el de valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas. Introduce también el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario como regla específica para determinar el valor de los bienes inmuebles.

Así y de forma sintética, el actual artículo 10 dispone: (i) que, como regla general, el valor del bien transmitido es el valor de mercado; (ii) que, como regla especial para inmuebles (art. 10.2), la base imponible será el valor de referencia a la fecha del devengo, salvo que el precio o el valor declarado sean superiores; (iii) que, en lo que se refiere al régimen de impugnación (art. 10.3 y 10.4), el valor de referencia solo puede discutirse al recurrir en reposición la liquidación o al instar la rectificación de la autoliquidación, con informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro.

Por otro lado, el art. 46 TRLITPAJD limita la comprobación de valores de inmuebles por parte de la Administración a los supuestos en los que la base imponible sea inferior al valor de referencia. De este modo, cuando existe valor de referencia y se autoliquida por él o por cifra superior, no hay comprobación de valores ex art. 57 LGT, sino mera aplicación de una base imponible legalmente predeterminada, con las importantes consecuencias procedimentales y probatorias que ello implica. Por todo lo expuesto, puede concluirse que el debate se centra ahora en el control del propio valor de referencia y en su adecuación al valor de mercado en cada caso concreto.

Un esquema equivalente opera en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El art. 9.3 LISD dispone que la base imponible en el caso de los bienes inmuebles viene determinada por su valor, que será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del Catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto.

En el Impuesto sobre el Patrimonio, el art. 10.1 LIP remite, para la determinación de la base imponible, al mayor de estos tres valores: catastral, valor comprobado o precio de adquisición, de manera que, en la práctica, el valor de referencia tiende a operar como valor comprobado en la medida en que desplaza la comprobación tradicional.

Después de analizar la remisión al valor de referencia como valor del inmueble a efectos del cálculo de la base imponible de estos impuestos, procede examinar cómo se determina este valor. La disposición final tercera del TRLCI atribuye a la Dirección General del Catastro la determinación del valor de referencia de forma objetiva y con el límite del valor de mercado.

Para inmuebles urbanos, la Resolución de 10 de noviembre de 2021 establece los elementos precisos del cálculo y recoge, con carácter general, la fórmula basada en el valor del suelo y de la construcción, los gastos y beneficios de la promoción y el factor de minoración. Se pretende con todo ello que el valor de referencia sea un valor objetivo, calculado a partir de los precios de compraventas comunicados por fedatarios públicos sobre ámbitos territoriales homogéneos y con límites en el valor de mercado.

Es importante señalar que, según el art. 3 TRLCI, la descripción catastral de los bienes inmuebles, que comprende sus características físicas, económicas y jurídicas, goza de presunción de veracidad salvo prueba en contrario, presunción que se extiende al valor de referencia como un dato catastral más.

El paso de una comprobación de valores tradicional a una base imponible objetivada mediante el valor de referencia del Catastro representa un cambio fundamental en la fiscalidad inmobiliaria en España. Significa abandonar la necesidad de que la Administración justifique individualmente el valor de mercado de cada inmueble, sustituyéndolo por un valor técnico y objetivo calculado automáticamente por la Dirección General del Catastro.

El legislador, con la Ley 11/2021, abandona la noción de valor real y convierte el valor de referencia en base imponible legal mínima, desplazando al ámbito de la impugnación individual la discusión sobre su adecuación al mercado. En palabras de la doctrina, el valor de referencia deja de ser un mero medio de comprobación para convertirse en un parámetro objetivo de cuantificación de la capacidad económica, pero construido sobre una metodología esencialmente estadística y masiva.

Esta objetivación radical de la base imponible motivó una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el TSJ de Andalucía (Málaga), en relación con los arts. 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1 TRLITPAJD y la DF 3. TRLCI, por posible vulneración del principio de capacidad económica. Se argumentaba que el valor de referencia podía gravar una capacidad económica presunta o ficticia, al no atender a las circunstancias singulares de cada inmueble.

Rectificación de autoliquidación. Recursos administrativos. En la práctica, el contribuyente suele enfrentarse al valor de referencia al autoliquidar, declarando por dicho valor para evitar regularizaciones, o al recibir una liquidación administrativa que sustituye el precio o valor declarado por el valor de referencia.

Si el contribuyente quiere impugnar el valor de referencia aplicado, el art. 10.3 y 10.4 TRLITPAJD articula dos vías: la solicitud de rectificación de autoliquidación, y el recurso administrativo, ya sea reposición o reclamación económico-administrativa, frente a liquidaciones dictadas por la Administración que aplican el valor de referencia. En ambos casos, el art. 10.4 TRLITPAJD exige que el órgano gestor recabe informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que puede ratificar o corregir el valor de referencia.

Este informe, que en principio debe estar motivado, suele limitarse en la práctica a ratificar el valor o introducir correcciones técnicas, sin descender a una valoración singular del inmueble, lo que explica que el control material del valor de referencia termine desplazándose con frecuencia a la jurisdicción contencioso-administrativa.

Tasación pericial contradictoria. Comprobación encubierta
La controversia sobre si el valor de referencia debe considerarse un auténtico método de comprobación de valores a efectos de los arts. 57 y 135 LGT, o si constituye una base imponible legalmente predeterminada, constituye probablemente el debate procesal más relevante surgido tras la reforma introducida por la Ley 11/2021. Desde el punto de vista doctrinal y jurisprudencial pueden identificarse, de forma esquemática, dos grandes líneas interpretativas: una de carácter restrictivo, que niega la existencia de una comprobación de valores cuando la Administración se limita a aplicar el valor de referencia, y otra de carácter expansivo, que aprecia una verdadera comprobación de valores cuando dicho valor de referencia desplaza al declarado por el contribuyente en el seno de un procedimiento de gestión.

El criterio restrictivo sostiene que no procede la tasación pericial contradictoria porque la Administración no utiliza ninguno de los medios del art. 57 LGT, sino que aplica directamente una base imponible fijada por la ley. El criterio expansivo, por el contrario, entiende que cuando la Administración sustituye el valor declarado por el valor de referencia certificado está realizando en realidad una comprobación por referencia a registros fiscales, lo que abriría la puerta a la tasación pericial contradictoria del art. 135 LGT.

La jurisprudencia reciente no avala ni una inmunidad absoluta del valor de referencia ni su fácil neutralización. La STC de 12 de febrero de 2026 (cuestión 3631-2025), planteada por el TSJ de Andalucía (Málaga) contra los arts. 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1 TRLITPAJD y la DF 3.ª TRLCI, desestima la inconstitucionalidad del valor de referencia catastral como base imponible objetivada, reconocida su naturaleza contradictoria al admitir prueba en contrario sin limitación probatoria.

Tasación pericial contradictoria
La STSJ Comunidad Valenciana 580/2024, de 10 de julio, encuadra su aplicación como comprobación material de valores —no mera aplicación automática de parámetro legal—, habilitando la tasación pericial contradictoria del art. 135 LGT con efectos suspensivos. Complementariamente, el TSJ Castilla y León, en STSJ 29/2025 de 10 de febrero (Rec. 55/2024), anula el valor de referencia por ignorar el estado ruinoso del inmueble y ordena aplicar coeficiente corrector 0 conforme a la Resolución de Catastro de 10 de noviembre de 2021. Finalmente, la jurisprudencia del TSJ de Canarias admite la eficacia desvirtuadora de tasaciones singularizadas por sociedades homologadas —con visita in situ, comparables motivados y metodología transparente— que acreditan el exceso del valor de referencia sobre el mercado, consolidando así su presunción iuris tantum.

Así, el valor de referencia catastral, tras la consolidación de su régimen legal y el respaldo constitucional del modelo, no resulta impugnable por una mera discrepancia abstracta con su cuantía, sino mediante una prueba técnica individualizada y suficientemente motivada que desvirtúe su adecuación al valor de mercado del inmueble concreto. En este contexto, la tasación pericial adquiere un papel decisivo, siempre que se trate de una valoración singularizada, elaborada con metodología verificable, visita al inmueble, adecuada selección de comparables y una justificación expresa de los ajustes practicados en atención a las circunstancias físicas, jurídicas y económicas del bien.

Asimismo, la impugnación puede apoyarse en la acreditación de errores o inexactitudes en los datos catastrales utilizados para la determinación del valor, como la superficie, la antigüedad, el uso, la categoría constructiva o el estado de conservación.

Tasación hipotecaria
La sentencia del TSJ de Castilla y León, de 18 de junio de 2025 ^[2], en clara referencia a la tasación hipotecaria, manifiesta que no puede identificarse sin más el valor hipotecario con un verdadero valor de mercado, pues responde a una finalidad distinta y se elabora con criterios prudenciales vinculados a la financiación. Por ello, la Sala rechaza que la sola comparación entre la tasación y el valor de referencia permita desvirtuar este último, al afirmar literalmente que: “la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro”.

Añade además que “cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios – dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado”, lo que confirma que el debate no se resuelve por la mera coincidencia o divergencia de cifras, sino por la acreditación técnica y singularizada de que el valor de referencia excede realmente del valor de mercado del inmueble concreto.

En definitiva, la eficacia impugnatoria exige desplazar la controversia desde la mera disconformidad cuantitativa hacia una crítica técnica rigurosa del presupuesto descriptivo y valorativo sobre el que se apoya el valor de referencia.

De la normativa y la jurisprudencia analizada pueden extraerse tres ideas básicas sobre la impugnación del valor de referencia. En primer lugar, existe una vía técnico-catastral, centrada en identificar errores en los datos o parámetros utilizados por la Dirección General del Catastro: superficie, antigüedad, categoría constructiva, uso, estado de conservación o coeficientes aplicados.

Cuando esos datos no se corresponden con la realidad del inmueble, el valor de referencia puede quedar viciado desde su propia base. En segundo lugar, la prueba pericial singularizada desempeña un papel central. Frente a un valor obtenido mediante criterios masivos, la tasación independiente permite introducir en el expediente la singularidad del bien concreto, siempre que el informe esté bien construido, incorpore visita in situ, comparables adecuados y una motivación metodológica clara.

Por otro lado, la estrategia procesal condiciona de manera decisiva la eficacia de la impugnación. No es igual discutir el valor de referencia a través de una rectificación de autoliquidación que hacerlo frente a una liquidación administrativa o en sede contencioso-administrativa. La elección del cauce influye en los plazos, en los costes, en la posibilidad de suspender el ingreso y en la intensidad del control revisor.