La jurisprudencia ha establecido la aplicación de la figura jurídica del litisconsorcio pasivo necesario en esta materia como lo recuerda la SAP de Alicante de 9-9-2005 (Tol 1274183):

”la pretensión de los actores afecta no sólo a la Comunidad de Propietarios como ente globalmente considerado, sino, sobre todo, a todos y a cada uno de los propietarios de cada piso o garaje, que pueden ver modificada la descripción de sus inmuebles en el título –en la descripción de la cuota de participación– y que van a ver alterado su régimen particular en el sostenimiento de los elementos comunes, mantenimiento de éstos y contribución a los gastos de la Comunidad como consecuencia de la alteración de dicha cuota. Tal pretensión obliga a demandar a todos y cada uno de los comuneros, por afectar la misma de forma directa e insoslayable a sus respectivos títulos”.

– Legitimación

La convocatoria la efectuará el presidente, y en su defecto, los promotores de la reunión según establece en su inciso inicial el art. 16.2 LPH. El texto parece que impone con carácter obligatorio a los propietarios que tengan el quorum exigido en la LPH que requieran previamente al presidente a que convoque la junta

El carácter subsidiario de la convocatoria por los propietarios respecto del presidente es pacífico en la jurisprudencia como señala la SAP de Les Illes Balears de 11-02-2015 (Tol 4761148):

«El carácter subsidiario de la convocatoria efectuada por los propietarios ha venido siendo reiteradamente remarcado por la jurisprudencia [Sentencia del TS de 10 de diciembre de 1990 (RJ 1990, 9931), 5 de febrero de 1992 (RJ 1992, 829) y 13 de diciembre de 1993 (RJ 1993, 9872)] que recuerda que sólo pueden convocar la Junta de propietarios ante la pasividad del presidente, una vez requerido éste para que procediese el mismo a efectuar la convocatoria».

Este carácter subsidiario viene confirmado plenamente por la STS de 02-06-2025 (TOL10.569.672) que lo considera como ”un modelo equilibrado” basado en argumentos de carácter literal, sistemático y funcional

”El precepto, (…) no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.

Esta conclusión no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria.

Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción.”

Por otra parte, no es menos cierto, que en muchas comunidades de propietarios la convocatoria la suscribe el administrador a instancias del presidente y la SAP de León de 5-2-2015 (Tol 4763702), también lo admite en el caso de la convocatoria instada por la minoría de propietarios:

”En el caso tenemos que la convocatoria la firma la administradora de la comunidad; ahora bien, el hecho de se haya efectuado de esa manera la convocatoria cuando la misma refleja expresamente que se hace en virtud de la solicitud de seis propietarios, no puede entenderse que vulnera el precepto antes citado y así se permite se haga cuando la convocatoria la firma la administradora siguiendo instrucciones del presidente de la comunidad. Entenderlo de otra manera más literal, rigorista y formalista supone obstaculizar el funcionamiento de las comunidades de propietarios que reiteradamente se ha dicho por los Tribunales no tienen por qué estar sometidas a reglas estrictas que impedirían su funcionamiento y serian contrarias a la realidad social”

– Orden del día

En cuanto a la fijación del orden del día y su sentido jurídico resulta muy ilustrativa la STS 13-01-2021 (Tol 8273609) que exige que cada punto sea comprensible sin llegar a ser exhaustivo. Se rechazan los acuerdos que no estén en el orden del día (”acuerdos sorpresivos”) y sin que se pueda utilizar el apartado ”ruegos y preguntas” a estos fines

«La STS 2/2021, de 13 de enero, recoge la doctrina jurisprudencial existente sobre la interpretación del artículo 16.2 LPH: Las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema que en el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice: ”La jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1987 y 26 junio 1995)”».

El contenido del orden del día y su extensión se estudia en la STS 28-06-2011 (Tol 2258983) que considera que la información ha de ser sólo suficiente pues no existe un ”auténtico derecho de información a favor de los copropietarios”

”Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, por cuanto, tal y como declararon las sentencias 15 de marzo de 2010 y la de 14 de febrero de 2002, recogiendo el criterio contenido en la sentencia de 16 de abril de 1993, y que la sentencia hoy impugnada recoge expresamente ”ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea”.

No obstante, en ocasiones y aunque no sea obligatorio, lo cierto es que resulta muy conveniente incorporar al documento de la convocatoria aquella documentación que sirva para ilustrar el contenido del respectivo punto del orden del día (balance de situación, presupuestos para obras, informes periciales) a fin de que los propietarios puedan fundar mejor su decisión

En esta misma línea la STS 25-2-2020 (Tol 780554) incluso atendió a la realidad material del edificio como confirmación del orden del día:

«Se alega que la rehabilitación de la fachada no se incluyó en el orden del día en las convocatorias que generaron los dos acuerdos impugnados. Debe rechazarse tal impugnación, pues el orden de día de la primera Junta fue ”presupuestos obra fachada” y en la segunda ”arreglo de fachada”. Estas menciones son lo suficientemente expresivas como para que los comuneros supiesen el tema que se iba a tratar, lo que unido al lamentable aspecto exterior del edificio suponía un perfecto conocimiento del estado de la cuestión a debatir, siendo la rehabilitación una de las opciones que cabía suponer incluidas en el debate (art. 16.2 LPH)».

El propio Tribunal Supremo, en STS de 15-3-2013 (Tol 3266962) da validez a un orden del día genérico para poder adoptar acuerdos sobre el inicio de acciones judiciales contra un comunero, pese a no estar incluido este punto como tal:

«… el acuerdo de la junta de propietarios es plenamente ajustado a la Ley y a los Estatutos, con independencia de que no se hubiera introducido en el orden del día. En primer lugar, porque es de este informe que se somete a la consideración de la Junta del que la Comunidad de propietarios deduce la ilegalidad parcial o total de las obras del que resulta el acuerdo de ejercitar acciones judiciales. En segundo lugar, porque el hecho de que se acuerde iniciar acciones judiciales nada dice sobre la legalidad de las obras. El acuerdo a que se refiere el motivo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios y no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros…».

– Citación

En su actual redacción, la Ley de Propiedad Horizontal contempla, en su artículo 16, que las citaciones se practicarán en la forma establecida en el artículo 9 del mismo texto legal. En el apartado 1 de esa norma se recoge una enumeración de las obligaciones de cada propietario y, en lo que aquí interesa, hay que atender al supuesto de la letra h):

«1. Son obligaciones de cada propietario:

h): Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.»

La reforma de la LPH operada en el año 1999 supuso en este punto un avance al permitir que se pudiera efectuar la citación o a notificaciones en el piso local perteneciente a la comunidad en el caso de incumplimiento por el propietario de su obligación de comunicar un domicilio en España

Respecto a los requisitos de la citación consideramos especialmente interesante la STS de 28-6-2007 (Tol 1112999):

”La Ley de Propiedad Horizontal ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración.

En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria.

La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario.

La Ley establece que la asistencia a la Junta será personal o por representación legal o voluntaria, y, para acreditar ésta, basta un escrito firmado por el propietario.

En el caso debatido, la sentencia de instancia reconoce el incumplimiento de todos los presupuestos referidos respecto a la citación y notificación de los acuerdos, dado el conocimiento del domicilio real de la parte demandada, sin que la anómala participación de la arrendataria ’DIRECCIÓN 001 C. B.’ en algunas Juntas sirva para convalidar los defectos observados en las referidas en este litigio. Por último, la falta de notificación personal de los acuerdos a la litigante pasiva impide el inicio del plazo para su impugnación».

La citación a la junta ha de ser realizada por escrito bajo sanción de nulidad de la convocatoria de la junta tal y como señalaba la STS de 30-10-1992 (Tol 178657):

«…Es evidente que no se cumplieron los requisitos que para la convocatoria de la actora exige el artículo 15, párrafo dos, de la LPH; a saber, ”entregar las citaciones por escrito en el domicilio que hubiere designado cada propietario…”».

Con la redacción introducida en 1999, se desprende que las citaciones y las notificaciones deben realizarse por escrito aunque ya no conste expresamente en la norma, ya que el primer párrafo del art. 9.1.h) LPH señala que aquellas surtirán plenos efectos jurídicos si son entregadas al ocupante del piso o local. De haber querido admitir la notificación verbal, se habría sustituido el participio «entregadas» por «transmitidas». A mayor abundamiento, el siguiente párrafo de la norma recoge que entiende realizada la notificación o citación si se coloca en el tablón de anuncios de la Comunidad, lo que exige, indefectiblemente, la forma escrita

Plazos para formular la citación

El art. 16.3 LPH resulta trascendente en este punto cuando establece: ”La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”

En este sentido se pronuncia la STS de 29-10-93 (TOL 1664195) respecto a una citación efectuada en un plazo de cinco días de antelación a la junta general en lugar de los seis legalmente previstos;

”En el caso la norma contravenida es la que contiene el párrafo 3.° del art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal al establecer ”que la citación para la junta ordinaria anual se hará cuando menos, con seis días de antelación”. Y es esta citación en forma, condición de la validez de la junta, según resulta de la lectura completa del párrafo, citación, de la que sólo puede prescindirse, para que sea válida la reunión -efecto distinto de la contravención- ”siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan”, supuesto ni alegado ni acreditado en autos… por ello -según expresa más adelante la Sentencia que con cita de otra reiteramos- ”ante el vicio de la convocatoria la junta fue nula” (Sentencia de 25 de octubre de 1989 )

La SAP de Valencia de 14-12-2012 (Tol 3661404) contempla el supuesto en el cual se ha remitido por burofax a un comunero la convocatoria para la junta de propietarios dentro del plazo previsto en el art. 16.3º LPH, pero el propietario no ha recogido la notificación del burofax hasta pasada la junta de propietarios:

”Ciertamente se desprende del documento-certificado expedido por la oficina de correos de remisión y entrega del burofax remitido por la codemandada al actor –folio 54 que fue entrega-do el 3-10-2011 a Dª Antonia pero no es menos cierto como resuelve la juzgadora de instancia que la remisión por la comunidad lo fue con fecha de 14-9-2011 dejándose aviso ese mismo día y el actor acudió a través de Antonia 15 días después a recogerlo. Él mismo se colocó en una presunta indefensión ante la comunidad.

Está remitido en plazo conveniente la convocatoria a Junta de propietarios pero lo que no puede es depender la validez de sus notificaciones de cuando ’el actor quiera ir a notificarse’ dado que ello impide el normal funcionamiento de la comunidad de propietarios…»”

La carga de la prueba de la práctica de la citación

La carga procesal de acreditar que se ha llevado a cabo correctamente la citación al propietario conforme a la norma general dispuesta en el art. 217 LEC le corresponde a la comunidad. Lo expone la STS de 03-11-2020 (TOL 8209302) que considera que puede quedar acreditada la citación de un comunero a la Junta general aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias:

”No ofrece duda tampoco que ante las dificultades que implica el acreditamiento de un hecho negativo, cual es el de no haber sido citado un propietario a junta, una distribución racional de la carga de la prueba exige que corresponda la demostración de haberla realizado a quien tiene la obligación de llevarla a efecto, que no es otra que la comunidad de propietarios para la cual constituye un hecho positivo de factible y necesaria demostración.

En este sentido, podemos citar la sentencia 706/2003, de 10 julio, cuando razona al respecto: ”Efectivamente, la Sentencia recurrida sostiene que la Comunidad debe probar haber convocado a los copropietarios a la Junta, y que, si por un comunero se niega haber recibido la citación, incumbe a dicha Comunidad la carga de la prueba de que la misma se efectuó. Esta doctrina, que constituye fundamento decisivo del fallo, es correcta porque la alegación de falta de citación implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el ”onus probandi” a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar. La solución adoptada se ajusta a la doctrina mantenida por esta Sala, tanto con carácter general respecto de los hechos negativos (Sentencias 3 junio 1935, 10 julio 1967, 17 octubre 1983, 8 octubre 1984, 23 septiembre 1986, 8 julio 1988, 8 marzo y 30 abril 1991, 9 febrero 1993 y 4 febrero 2.002, entre otras), como en particular en relación con la citación para las Juntas de Propietarios (Sentencia 30 abril 1992)”.

Clases de citación

El principio general que informa las clases de citación es la flexibilidad a fin conseguir aunar los derechos de la comunidad con los de los propietarios tal y como lo explica con claridad la STS 19-09-2007 (TOL1.150.966):

”Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo (art. 15, párrafo segundo, LPH), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes (SSTS 13 de marzo 1997; 10 de julio 2003; 22 de marzo 2006).

Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad (STS 5 de mayo de 2000). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros.

a) Correo ordinario

Sobre la validez de la expedición por correo ordinario de citaciones escritas a los propietarios para la convocatoria de Junta se pronuncia la STS 22-3-2006 (Tol 866064):

«…y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca, está ultima sentada por las SSTS de 8 de noviembre de 1989 y 12 de julio de 1994, para así conseguir la convicción del Juzgador de que se ha verificado a cada uno de los integrantes de la comunidad en el domicilio correspondiente, como sucede en este caso, donde la testifical de los empleados de la administración de fincas que gestiona la de la demandante manifestaron que tuvo conocimiento de la convocatoria mediante el envío de la carta de citación».

b) Acta notarial

La citación efectuada por notario asegura su carácter fehaciente como pone de manifiesto la STS de 12-7-1994 (Tol 1666219):

”Que en orden a la validez de la convocatoria es de indicar, que cual declara la Sala a quo en su quinto fundamento ”La validez de la convocatoria está sujeta, a que se haga por escrito dirigido a cada copropietario indicando el asunto o asuntos a tratar (Sentencia del Tribunal Supremo 12 de mayo de 1988) y así se hizo en este caso, planteándose por el actor el desconocimiento de las convocatorias, tanto de la primera que se hizo mediante entrega notarial al conserje que devolvió al siguiente día al Notario pretextando que no vivía el Presidente en el edificio, como el de la segunda, que se hizo por medio igualmente de Notario que al encontrar cerrada la oficina de administración introdujo la citación por bajo de la puerta, debiendo significarse, por tanto, que con tal lujo de precauciones resulta extraño que no llegara a su conocimiento alguna de las citaciones que, por otro lado, son perfectamente legales, ya que el referido art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, tantas veces citado, al no haber domicilio designado en España para citaciones y el actor no ha probado que lo hubiera, determina que el lugar para ello será el piso o local a él perteneciente, con lo cual queda acreditado la validez de las citaciones realizadas”.

c) Telegrama

La STS de 28-11-1992 (TOL 1661607) afirma que es posible también este modo de llevar a cabo la citación cuando señala que:

”(…) se ha acreditado que se trataba de la primera junta constitutiva a la que fue fehacientemente convocado por telegrama el demandante-recurrente, como asimismo que la notificación por correo con copia simple, pero absolutamente fiel, del acta de constitución de la junta, estuvo en poder del mismo efectivamente, por lo que no puede hacer protesta de ocultación de lo tratado y acordado…”.

d) Correo electrónico

Las comunidades de propietarios, para ahorrar costes en las comunicaciones y agilizar las mismas, se decantan por el correo electrónico como forma habitual de notificaciones con respecto a los comuneros

Su empleo es admitido por la jurisprudencia menor (como la SAP de Madrid de 29-4-2014 (Tol 4358164), siempre que se acredite su recepción

”…entiende la Comunidad apelante que basta con acreditar la emisión del correo electrónico para citar a los distintos propietarios, no siendo necesario acreditar la recepción del mismo, teniendo en cuenta de que existía la costumbre de convocar a las Juntas a través del correo electrónico. A dichos efectos, no podemos obviar que es a la Comunidad de Propietarios a quien corresponde acreditar que el actor fue convocado, de tal forma que la ausencia de notificación es una circunstancia negativa que no puede ser probada por el propietario…”

De ahí que sea conveniente tener en cuenta varias consideraciones. En primer lugar, el correo electrónico es un documento cuyo valor probatorio entraría dentro de la categoría de los documentos privados, a diferencia de los documentos públicos, en los que interviene un fedatario público que garantiza su validez y legalidad con efectos erga omnes. Debemos tener presente que la aportación del correo electrónico como prueba en un procedimiento judicial se efectúa mediante una reproducción en soporte papel y, por ello, será imprescindible para hacerlo valer como prueba que en el documento que reproduzca el e-mail aparezca la cabecera del mensaje, con la indicación de la dirección de correo electrónico del remitente y del destinatario. No obstante, sobre todo en el caso de reenvíos, es muy fácil su manipulación y, por ello, resulta importantísimo dotar al correo electrónico de mayores garantías probatorias para su aportación al procedimiento judicial. En este sentido la firma digital cumpliría con dicho propósito, sobre todo si se trata de una firma emitida con certificado reconocido y mediante un dispositivo seguro de creación de firma, ya que el emisor es quien garantiza la autenticidad e integridad de dicho documento, aunque sigue sin resolverse con ello la acreditación de su recepción y contenido

Como regla general, nuestros Juzgados y Tribunales admiten como prueba válida en juicio los correos electrónicos siempre y cuando, en caso de impugnación de esta prueba, un perito informático pueda dictaminar su validez. Para ello deberá facilitarse al perito los metadatos del correo que permitan emitir un dictamen concluyente

Por tanto, como conclusión, podemos afirmar que el correo electrónico puede utilizarse como medio normal de notificación en una comunidad de propietarios siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos:

1º.- Que el propietario haya designado expresamente este medio de comunicación para practicar las notificaciones ordinarias de la comunidad

2º.- Que, en caso de conflicto entre emisor y destinatario, el correo electrónico permita garantizar la fehaciencia de la comunicación (tanto la emisión como su recepción)

3º.- Que el correo electrónico no supla, sobre todo en el caso de las convocatorias a Las juntas de propietarios, la práctica de las notificaciones prevista en el art. 9.1º h) LPH

e) Servicio de mensajería ”WhatsApp”

Se admite también esta modalidad siempre que se acredite las dos características mencionadas de su habitualidad y la recepción por el propietario como se expone por la SAP La Coruña de 21-11-2024 (TOL10.355.060)

”La juez finalmente motivó que ”Debemos indicar que, aunque se realizó el cotejo de estos mensajes de WhatsApp del teléfono de la administradora de la Comunidad de Propietarios demandada, no queda acreditado que la forma habitual de citar a los propietarios a las juntas celebradas fuese a través de la aplicación de mensajería de WhatsApp. Además, tampoco queda acreditado que el número de teléfono NUM000 pertenezca a D. Celso , por lo que el envío de estos WhatsApp no permite tener por acreditada la citación al demandante”.

f) Colocación de la convocatoria en lugar visible de la finca y en buzones

La convocatoria efectuada mediante su colocación en el lugar visible se reconoce legalmente en el art. 9.1 h) párrafo segundo LPH siempre que sea habitual en la Comunidad y, según una parte de la doctrina, que sea un medio excepcional por su carácter subsidiario del resto de los anteriores
Recordemos que además habrá de cumplir otros requisitos como la indicación de una diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales

Sin embargo, la convocatoria mediante la introducción del documento en cada uno de los buzones es objeto de polémica doctrinal. La SAP de Valencia de 24-07-2006 (TOL 1.033.888) no lo admite:

”…considerando que el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal exige para el reconocimiento de efectos de la citación o notificación mediante colocación de la comunicación en el tablón de anuncios o lugar visible (que no de su inserción en el buzón de correos)”.

Mientras que otro sector se posiciona a favor como la SAP Pontevedra 16-04-2008 (TOL 7024274):

”En el caso enjuiciado, el administrador de la Comunidad, Sr. Cornelio , ratifica en juicio lo informado a f. 53, concretando que las convocatorias debatidas se efectuaron mediante introducción en buzones de la documental, junto con la colocación de la misma en el tablón de anuncios del que dispone la Comunidad en el portal a los efectos oportunostablón ubicado, precisamente, en las inmediaciones de la entrada a la propiedad del actor, titular de local en planta baja y primer piso-. Valorada conforme a art. 376 LEC por el Tribunal, dicho testimonio comportará el que tan relevante material probatorio concuerda con lo declarado en Sala por el Presidente Sr. Augusto -hermano del actor-…”

Citación practicada al ocupante de la vivienda o local

La regla general contenida en el art. 9.1º.h) LPH es que la notificación se practicará en el domicilio designado expresamente por el propietario de la vivienda o local y, en su defecto, en el domicilio del piso o local perteneciente a la comunidad de propietarios. El propio art. 9.1º. h) LPH nos dice que, en este último caso, tendrán plenos efectos jurídicos las notificaciones entregadas al ocupante de dicha vivienda o local. Hay que entender por ocupante tanto al familiar del propietario como al arrendatario o usufructuario. Véase al respecto, la SAP de Les Illes Balears de 11-2-2015 (Tol 4761148):

”La Ley parte de que el domicilio ordinario para realizar citaciones y notificaciones con la comunidad es el que a tales efectos haya designado el propietario en España, comunicándolo al secretario, en cumplimiento de la obligación que le impone en el artículo 9.1-h) de la Ley de Propiedad Horizontal . Para el caso de que el propietario no hubiese designado domicilio, se considera como tal el propio piso o local, produciendo pleno efectos la entrega de la notificación al ocupante de la finca, sin exigir la nueva Ley de Propiedad Horizontal que se trate de alguien que guarde una cierta relación con el destinatario final de la citación, por lo que bien pudiera ser que se tratase de un arrendatario cuyo contacto con el propietario, limitado a la celebración del contrato al pago de la renta no le permitiese conocer su paradero. Pese a ello la Ley entiende que la citación ha de producir todos sus efectos, sin duda por que la posible frustración del acto de comunicación sería sólo imputable al propietario que no ha cumplido con su primera obligación legal de designar domicilio en España”

Infracción de las normas sobre la citación

La infracción de las normas sobre la citación del propietario determina la sanción de nulidad de la convocatoria y, por tanto, de los acuerdos que se hayan adoptados en la junta. La STS de 03-11-2020 (TOL 8209302) es muy ilustrativa en este punto:

”Las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, –sentencias de 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 29 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras–, sin que la entrega de la citación por escrito en el domicilio de cada propietario pueda omitirse o sustituirse por otra formalidad alegando viciosas practicas o usos que, por contrarias a la ley, no pueden judicialmente aprobarse –sentencia de 30 octubre 1992– o hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento –sentencia de 14 de diciembre 2001–.

Como manifestación de tal doctrina podemos citar la sentencia 706/2003, de 10 julio, que en su fundamento de derecho tercero indica: ”Todo copropietario tiene derecho a que se le cite debidamente a las Juntas de la Comunidad de Propiedad Horizontal a que pertenece, y máxime si se van a adoptar acuerdos que le afectan directamente […] Por lo dicho es plenamente ajustada a Derecho la resolución de la instancia que declara la nulidad de la Junta y de todos sus acuerdos en aplicación del art. 15, párrafo segundo, LPH, redactado por Ley 2/1988, y de la doctrina jurisprudencial al respecto (Sentencias, entre otras, de 25 octubre 1989 y 20 octubre 1993)”

Convocatoria de la junta inicial de la Comunidad

A pesar de lo dispuesto en el art. 16.2 LPH la primera junta de la comunidad suele ser convocada por el promotor, pero de todas formas y por ser la primera, puede ser convocada por cualquier copropietario, siempre citando a los demás y cumpliendo todos los requisitos legales de una convocatoria, según se desprende de la jurisprudencia y doctrina existente, ya que la LPH no lo indica expresamente

Sobre la validez de la primera junta de la comunidad convocada por el promotor se pronunció la STS de 28-11-92 (Tol 182692):

”Por lo demás, la afirmación, de carácter fáctico, contenida en la sentencia recurrida, de que se trataba de la Junta inicial o constitutiva –lo que no se ha desvirtuado en el recurso–, pone de manifiesto que el cumplimiento riguroso y formalista de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 15) sería material y metafísicamente imposible porque además uno de los puntos a tratar era el nombramiento de Presidente y demás cargos directivos de la organización interna de la Comunidad, que por sus condiciones físico-urbanísticas constituye una modalidad un tanto ”sui generis”, pero que aun así se ha acreditado que se trataba de la primera Junta constitutiva a la que fue fehacientemente convocado por telegrama el demandante-recurrente, como así mismo que la notificación por correo con copia simple, pero absolutamente fiel, del acta de constitución de la Junta, estuvo en poder del mismo efectivamente por lo que no puede hacer protesta de ocultación de lo tratado y acordado”.

En este supuesto, el primer punto, que tendrá carácter prioritario, será el nombramiento del presidente, bastando el voto de la mayoría de los asistentes para adoptar el acuerdo. Posteriormente deberán nombrarse secretario y Administrador. Todos los acuerdos se reflejarán en el libro de actas y los propietarios que no hayan asistido deberán ser informados de los mismos

Segunda convocatoria de cada junta

El art. 16.2 LPH permite agrupar en la misma citación la convocatoria para la primera y para la segunda convocatoria. Se establece en el cuarto párrafo que «La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior»

En relación con la adopción de acuerdos, el art. 17.7 LPH regula que: ”…En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes” Esta norma se puede explicar con un ejemplo muy sencillo: Supongamos que una Comunidad se compone de diez copropietarios, con iguales cuotas de participación. Convocados debidamente, en primera convocatoria sólo acuden cuatro de los mismos, con lo que sería imposible aprobar cualquier acuerdo dado que no puede existir mayoría, que en este caso sería de seis copropietarios. Sin embargo, citados en segunda convocatoria con una diferencia mínima de media hora, bastaría la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes que, en el caso de nuestro ejemplo, sería de tres copropietarios

Como podemos ver, la Ley pretende, con esta figura, facilitar la toma de acuerdos ya que, en numerosas comunidades en muchos casos nunca se podrían adoptar decisiones al no asistir a las juntas gran parte de los propietarios

De esta forma, en la práctica nos encontraremos con gran número de convocatorias a juntas ordinarias o extraordinarias que están redactadas del siguiente modo: «Se convoca a todos los Sres. copropietarios de la Comunidad de Propietarios de… a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar a las 20 horas en primera convocatoria y a las 20,30 horas en segunda convocatoria del día…»

Sobre la posibilidad de adoptar acuerdos en segunda convocatoria se pronunció la STS de 5-2-1992 (Tol 179319):

”La cuestión planteada ha sido resuelta por esta Sala en el sentido de que ’se cumple adecuadamente con la convocatoria cuando se celebra en la segunda hora señalada para el caso de falta de quorum en la primera hora fijada, pues en realidad ambas son significativas de primera convocatoria’ (S. de 23 de mayo de 1990 y, anteriormente, las dictadas en 13 de octubre de 1982 y 16 de junio de 1988), doctrina jurisprudencial ésta declarada con referencia a Juntas celebradas, como sucede en el caso que nos ocupa, con anterioridad a la reforma de la Ley operada en 23 de febrero de 1988, en que ya se dispone que ’si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunirá la Junta en segunda convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya transcurrido un intervalo mínimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente”

Sobre la segunda convocatoria también se pronuncia la SAP de Madrid de 3-3-2001 (Tol 48939), que afirma que:

”…indudablemente, es distinto el régimen de mayorías que exige el tantas veces mencionado artículo 16 de la LPH para la adopción de acuerdos, ya se celebre la Junta en primera o en segunda convocatoria, puesto que mientras que para la válida adopción de acuerdos en primera convocatoria es preciso la concurrencia del voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de cuotas de participación, en segunda convocatoria, por el contrario, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.

”En ocasiones es la jurisprudencia quien ha confirmado la presencia del litisconsorcio pasivo necesario en materias como la modificación de las cuotas plasmadas en el título constitutivo o la modificación estatutaria

La SAP de Alicante de 9-9-2005 (Tol 1274183) lo especifica en relación con la modificación de cuotas:

”…la pretensión de los actores afecta no sólo a la Comunidad de Propietarios como ente globalmente considerado, sino, sobre todo, a todos y a cada uno de los propietarios de cada piso o garaje, que pueden ver modificada la descripción de sus inmuebles en el título –en la descripción de la cuota de participación– y que van a ver alterado su régimen particular en el sostenimiento de los elementos comunes, mantenimiento de éstos y contribución a los gastos de la Comunidad como consecuencia de la alteración de dicha cuota. Tal pretensión obliga a demandar a todos y cada uno de los comuneros, por afectar la misma de forma directa e insoslayable a sus respectivos títulos”

La presencia de esa figura jurídica en una modificación estatutaria se contempla en la SAP de Segovia de 31-01-2001 (TOL 112423):

”…respecto de la modificación de estatutos que pretende para reflejar el número real de elementos, es cierto que la unanimidad de los comuneros puede lograr ese acuerdo; y que en su defecto puede el comunero que se considere perjudicado por el mantenimiento de esa situación acudir a los Tribunales. Pero en este caso, debe dirigirse la acción contra el resto de los propietarios; todos deben comparecer activa o pasivamente, pues en otro caso resultarían afectados por un pronunciamiento en el que no han sido parte; de modo que estaríamos como bien afirma la apelada, ante una situación de defectuosa constitución de la litis, que impide entrara a analizar su contenido”

Hay que partir de la premisa de que toda impugnación requiere la previa existencia de un acuerdo de la junta, por lo que no es posible impugnar un ”acuerdo no adoptado” para que sean los órganos judiciales quienes lo den por aprobado. La SAP Madrid de 02-03-2015 (TOL 4805738) lo puntualiza:

”La Ley de Propiedad Horizontal no concede al propietario que votó en la junta a favor de la adopción del acuerdo la acción de impugnación del acuerdo no adoptado. Lo contrario sería absurdo, pues, la eficacia jurídica en la que se agota la prosperabilidad de la acción impugnatoria, ya siempre se habría logrado desde un principio (tenerse por no adoptado el acuerdo propuesto en la junta).

La no adopción, en la junta general de propietarios, de un acuerdo por no lograrse la mayoría requerida por la ley no impide que en las juntas generales de propietarios sucesivas pueda de nuevo volverse a proponer el mismo acuerdo y, si en alguna se logra la mayoría requerida por la ley, se adopte. Lo que no cabe es que los propietarios que en la junta han votado a favor de un acuerdo que no ha logrado la mayoría requerida en la ley para ser adoptado, ”impugne” este acuerdo no adoptado, para que el Tribunal dé por aprobado y adoptado este acuerdo. Pues ello, nada tendría que ver con una acción de impugnación de un acuerdo adoptado en una junta general de propietarios”