La STS de 23-10-2024 (TOL 10248667) estudia los dos requisitos que integran el régimen jurídico aplicable a la instalación de cámaras de videovigilancia por las comunidades de propietarios:

“… la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

El art. 22.1 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales prevé que … En la demanda no se cuestiona que tales requisitos hayan sido cumplidos; y la inadmisión por la Agencia Española de Protección de Datos de la denuncia interpuesta por la demandante, así como la desestimación del recurso interpuesto contra dicha inadmisión, corrobora que tales requisitos se cumplieron, como también lo fueron los establecidos en la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras,… Asimismo, la instalación de dicho sistema de videovigilancia fue objeto de un acuerdo de la junta de propietarios del edificio adoptado con los requisitos necesarios para la adopción de acuerdos en estas juntas y con las mayorías que exige el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de acuerdos. Por tanto, concurre el título legitimador para la instalación del sistema de videovigilancia en el edificio en régimen de propiedad horizontal sobre el que está constituida la comunidad de propietarios demandada.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes. Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada. Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia”

– Enumeración abierta
La determinación entre una enumeración abierta o cerrada está relacionada con la propia naturaleza de la norma que la contempla. De este modo una descripción cerrada viene recogida en una norma imperativa o de “ius cogens” mientras que la norma que incluye una descripción abierta goza del carácter del derecho dispositivo o “ius dispositivum” y, precisamente por ello, puede ser modificada por la voluntad de los sujetos interesados. La SAP de Granada de 16-02-2024 (TOL 10127138) lo ilustra con precisión:

“Sobre esta cuestión es doctrina reiterada (Sentencias de 10 de febrero de 1992 y 29 de julio de 1995, que los elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, como son los pasos patios, y corredores, a los que se refiere el artículo 396 del Código civil, tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, si bien la descripción no de «numerus clausus», sino enunciativa que dicho precepto hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de «ius cogens», sino de «ius dispositivum» (sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1998 , entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos, mediante desafectación a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc. lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel, o las cubiertas de parte del edificio (SSTS de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989).

– Presunción del elemento común.
Del texto de la LPH y del CC y del carácter de numerus apertus se deduce una presunción legal a favor de la existencia de un elemento común en cuanto cumpla con la función de servir al adecuado uso y disfrute común del edificio y no sea considerado como privativo por voluntad de los propietarios. Así lo dispone la STS 06-07-2006 (TOL 964425) a partir del art. 396 CC:

“El artículo 396 precisa la necesidad de la existencia de elementos comunes en los inmuebles sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, mediante una relación enunciativa, no cerrada, de los de esta clase, hasta el punto de que puede ser considerado como común todo aquello que no fue designado expresamente como elemento privativo y que, además, sirva para el servicio general”

En similares términos se pronuncia la SAP Madrid de 16-11-2023 (TOL9.863.945)

“En lo relativo a si los elementos concernidos son comunes o privativos, resulta irrelevante que se mencionen o no específicamente en el artículo 396 del Código Civil (STS 1ª 11-2-09) y si no aparecen mencionados como elementos privativos en el título constitutivo deben ser considerados elementos comunes, aunque no lo fueran por naturaleza (AP Las Palmas sec 4ª 11-3-09)”

– Indivisibilidad
Los elementos comunes son indivisibles como establece el art. 396 párrafo segundo del CC: “Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división…” así como en el art. 4 LPH “La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley.

La necesidad de proteger la propiedad horizontal constituye el fundamento de la indivisibilidad puesto que la división de los elementos comunes haría inútil su finalidad, esto es, el adecuado uso y disfrute común de los propietarios de cada piso o local de modo que los elementos privativos no pudieran ser utilizados.

Esta nota se aprecia con nitidez en la STS 22-06-2015 (TOL5.190.661):

“La sentencia contiene dos errores evidentes. En primer lugar, no tiene en cuenta la sentencia del mismo Juzgado …, en la que, partiendo de la escritura de división horizontal de la finca objeto de litigio, confirma el carácter de elemento común de uso de un pasillo de acceso a las dependencias traseras propiedad de la demandante, condenando a don Elías a dejar expedito tal acceso a través del pasillo-galería. En segundo lugar, la sentencia de 11 de septiembre de 2013 confunde ese elemento común de unas instalaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal con un elemento en copropiedad que «actúa como presupuesto habilitante para el ejercicio de la acción de división de la cosa común», lo que no es posible, conforme a los artículos 396 CC y 4 de la LPH ; siendo por tanto evidente el daño que se le ha causado a la demandante de error con la privación del uso del pasillo galería y pérdida real de valor del inmueble como consecuencia de haber quedado cerrada la salida a vía pública, que no tiene el deber de soportar,… ”

Los elementos comunes no pueden ser adquiridos por usucapión, por no cumplir con los requisitos legales que exige esta institución. La SAP Pontevedra 07-09-2015 (TOL 5491251) lo ilustra con claridad:

“… Con independencia de la dificultad que supone admitir la posibilidad de que los elementos comunes se adquieran a medio de la prescripción adquisitiva (ordinaria o extraordinaria) en la medida en que si, de conformidad con lo prevenido en el Código Civil, la posesión de un copropietario aprovecha a todos, el participe en la posesión de la cosa común no puede prescribirla contra los otros copropietarios, debe rechazarse la concurrencia de tal medio adquisitivo, en la medida en que están ausentes, cuando menos, los requisitos del justo título y la posesión a título de dueño.

Pues bien, en el caso presente, la inexistencia de adquisición por usucapión debe declararse por cuanto el título invocado no es otro que la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal y tal documento en modo alguno contiene atribución del dominio privativo de la terraza en cuestión al titular del apartamento NÚM001 NÚM003, situación perfectamente conocida por el mismo, en la medida en que vino a reconocer y asumir, como se deja dicho, el carácter de elemento común de la misma. De suerte que, ni cabe hablar de justo título (inexistente), ni posesión en concepto de dueño, cuando el pretendido usucapiente estaba perfectamente impuesto de que no lo era y lo que venía ejercitando era un derecho de uso sobre un elemento común…”

b) Tampoco es posible la adquisición de un elemento común a través de la accesión invertida o construcción en suelo ajeno según muestra la STS 05-07-2010 TOL1.900.811

“La accesión invertida no puede darse, como pretende el motivo, partiendo de que todo el suelo es elemento común por haberlo dispuesto así los propietarios al constituir la propiedad horizontal y de que las normas de la accesión en bienes inmuebles no resultan adecuadas en un régimen, como el de la Propiedad Horizontal, regulado por una normativa específica en cuanto al contenido y alcance de los derechos sobre los elementos privativos y comunes a partir de los cuales se da solución a un conflicto que tiene como supuesto de hecho el que las obras realizadas no respetan lo autorizado en la licencia ni que tampoco se ajustan a lo estipulado en los estatutos con evidente incidencia en el titulo constitutivo, por lo que su realización precisaba del consentimiento unánime de la Junta de Propietarios. Consentimiento del que prescinde el recurrente que no atendió a los distintos requerimientos de la comunidad en razón de la extralimitación en la construcción del nuevo chalet, que tampoco presentó un compromiso de solución, y que no ha impugnado los acuerdos; circunstancias todas ellas que impedirían la apreciación de la accesión invertida invocada en el motivo”

c) Los derechos de tanteo y retracto, que forman parte de los denominados derechos de adquisición preferente, no resultan tampoco de aplicación en sede de propiedad horizontal por excluirlo el art. 396 CC en su párrafo penúltimo al señalar en su párrafo penúltimo que “En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este sólo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto”.

Esta norma fue introducida en la versión original de la propia Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal señalando en el párrafo quinto de la exposición de motivos las tres razones que la guiaban: su congruencia con el “alejamiento del sistema de comunidad de bienes”, “la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos” y la idea que “no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión”.

La SAP Madrid 27-06-2019 (TOL7.580.972) aplica la prohibición del retracto contemplada en la norma con apoyo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la DGRN:

“… estamos ante titulares de una participación indivisa sobre la titularidad del inmueble, que tienen derecho al uso y aprovechamiento exclusivo respecto de las plazas de garaje… Es plenamente aplicable el artículo 396… De lo que antecede se colige que la comunidad de garajes se puede configurar como un «subtipo del régimen de horizontalidad», concepción comúnmente admitida, y lo mismo ocurre con sus secuelas básicas, es decir, su carácter de indivisible y la inadmisión del retracto de comuneros, claramente reconocida en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en la doctrina de la Dirección General de los Registros (STS 24 de diciembre de 1990 y RDGRN 18 y 27 de mayo de 1983 y 30 de marzo de 1992)”

No obstante, algún sector doctrinal considera que sería posible la aplicación del derecho de tanteo y retracto si se establece de forma voluntaria en favor de un tercero o de los demás copropietarios del edificio con apoyo en el art. 1255 CC y siguiendo esa postura se pronuncia con detalle la SAP Cádiz 25-04-2023 (TOL 9.616.992) que exige que ambos derechos sean establecidos en el título constitutivo o en los estatutos:

“… la ley de 21 de julio de 1960 ( LPH) cambió radicalmente su postura, y decidió según su exposición de motivos la expresa, la eliminación de los derechos de tanteo y retracto reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la que era vigente redacción del artículo 396 del código civil. … Siendo esta la razón de la modificación, … , en la misma podemos entender que no considera dichos derechos de tanteo retracto, incompatibles con la institución de la propiedad horizontal, sino que, en consonancia con la práctica social generalizada de preferir que no se produjese, como norma, la existencia de dichos derechos de adquisición preferente. Y no debe obviarse que se estableció la posibilidad del mantenimiento en la disposición transitoria segunda…

La SAP Zaragoza de 05-07-2024 (TOL 10226160) aclara que el crédito que la comunidad de propietarios ostenta frente al deudor propietario que se declara en concurso de acreedores, aunque debe ser exonerado como regla general también puede no serlo con carácter excepcional.

“El crédito en cuestión, que asciende a 1.650,22 euros, deriva de una condena en costas por un pleito seguido por la comunidad de propietarios contra el concursado. Dado que las deudas comunitarias no se encuentran en el listado de deudas no exonerables del artículo 489.1 TRLC, la regla general es que son exonerables. Sólo de manera excepcional no lo serán cuando el pago de la deuda «sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor.» Así pues, el artículo 489.2 se rige por los criterios de la excepcionalidad y la necesidad. (…)

Con la declaración de concurso sin masa unido a la exoneración del pasivo, el deudor que en modo alguno contribuyó a las cargas de la comunidad obtendría seguir manteniendo la titularidad de la finca y, simultáneamente, ser exonerado de contribuir a sus gastos de comunidad de propietarios. (…) Esta conducta, por sí misma, ha de sujetar a la comunidad a fuertes tensiones de tesorería y, es sumamente probable, a la necesidad de derramas entre los vecinos para paliar la insolvencia que conductas como esta generan. No resulta discutido que se trata de una vivienda calificada definitivamente como vivienda de renta limitada subvencionada. Si el número de copropietarios afectados por la exoneración aumenta, ya no probablemente sino con toda seguridad, la comunidad de propietarios, patrimonio sin personalidad jurídica, pero titular de derechos y obligaciones, incurrirá en la insolvencia (…)

La instalación de una silla salvaescaleras es un supuesto distinto de la instalación de un ascenso como ratifica la SAP de A Coruña de 06-02-2025 (TOL 1048150):

“Por el contrario, en el supuesto enjuiciado, no nos hallamos ante una autorización para la instalación voluntaria de un ascensor, que debería ser asumida por los promotores e interesados conforme al acuerdo de 2011, sino ante el supuesto, expresamente previsto por la ley, que pretende favorecer la accesibilidad a su vivienda de dos propietarios aquejados de discapacidad, sin que pueda apreciarse ninguna actuación contra sus propios actos, puesto que la votación del actor para conceder autorización para instalar un ascensor a quien pretende voluntariamente una mejora en su edificio ninguna analogía presenta con el supuesto legal que obliga a la comunidad a favorecer la instalación de ascensores y salvaescaleras para las personas que presentan discapacidad, norma que resulta de obligado cumplimiento para la comunidad y sus miembros como ya hemos indicado reiteradamente”

La SAP de Las Palmas de 30-11-2023 (TOL 9949656) distingue con precisión entre obras de accesibilidad universal y obras de mejora sustancial de la accesibilidad:

“Ello quiere decir que si bien es razonable que la comunidad ejecute obras que intenten conseguir la accesibilidad universal (adoptando en ese caso los acuerdos a los que se refiere el art. 17 LPH, en cuyo caso los acuerdos válidamente adoptados obligan a la comunidad al pago de todos los gastos aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes), lo que no puede en ningún caso es oponerse a que se ejecuten obras que permitan o mejoren sustancialmente la accesibilidad (incluso individual, exclusivo para él) al propietario de viviendas o locales en que residan, ocupen, trabajen o presten servicios personas con las condiciones previstas en el art. 10 LPH cuando el coste anual a repercutir de dichas obras no superen 12 mensualidades de cuotas ordinarias o cuando, como aquí ha hecho la demandante en su demanda, el solicitante asuma la cantidad que pueda exceder de dicho coste. La comunidad está obligada a la ejecución de esas obras. Y hasta la fecha no consta que las haya ejecutado”.