1.- Doctrina jurisprudencial: carácter de tercero o carácter de asegurado del copropietario demandado

Consideramos de interés la lectura de la STS 05-07-22 (TOL9.142.369), sobre la acción subrogatoria que tiene la aseguradora de la comunidad contra el copropietario causante del incendio que provocó daños en elementos comunes del inmueble, siendo que el comunero no es asegurado.

La cuestión jurídica a resolver estriba en decidir si la aseguradora de una comunidad de propietarios puede ejercitar la acción subrogatoria del art. 43 LCS contra el copropietario (comunero) responsable de un incendio, por los daños producidos en los elementos asegurados en la póliza comunitaria e indemnizados por la aseguradora. Es decir, lo relevante será determinar si el comunero causante de los daños es asegurado en la póliza comunitaria, puesto que, como hemos transcrito, el art. 43.2 LCS dispone que «el asegurador no podrá ejercitar en perjuicio del asegurado los derechos en que se haya subrogado»

El art. 14 LCS establece que el pago de prima le corresponde al tomador, por lo que en un seguro de comunidad la paga la comunidad de propietarios (que, aunque no tenga personalidad jurídica, tiene fondos propios, según reconoce la Ley) y no los copropietarios. Así se desprende, siquiera indirectamente, del art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando dispone que:

«La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho».

En tanto que la cualidad de tomador del seguro le corresponde a la comunidad de propietarios, ésta tiene también la condición de asegurada respecto de los elementos comunes del inmueble; mientras que los copropietarios únicamente serían asegurados respecto de sus elementos privativos si los mismos fueran objeto de cobertura en la póliza (en aquellos contratos que cubran tanto los daños en elementos comunes como en elementos privativos), según se desprende de los arts. 396 CC y 3 LPH. En consecuencia, como regla general y como concluyó la sentencia 860/2021, de 13 de diciembre (TOL8.702.370), a efectos de la responsabilidad por daños ejercida por vía de subrogación, el copropietario no es asegurado sino tercero responsable, salvo que otra cosa resulte de la propia póliza concertada por la comunidad

2. Protección del derecho al honor. Descalificaciones y atribución de irregularidades contables al presidente de una comunidad de propietarios en la página de Facebook de la comunidad y en dos programas de televisión.

La STS 20-09-2022 (TOL9.232.306) confirma la sentencia de la Audiencia que concluye que las expresiones dirigidas por el demandado hacia el demandante a través de su cuenta de Facebook así como en los programas de televisión en los que intervino el demandado y en una junta de propietarios, en la que se seguían imputando al demandante irregularidades en la gestión económica de la comunidad de propietarios de la que era presidente, no constituyen intromisión ilegítima en su derecho al honor, sino que están amparadas por la libertad de expresión, siendo el reflejo de un clima de confrontación entre ambos, como así se evidencia de las denuncias cruzadas entre las partes, enfrentadas también en el seno de la comunidad de propietarios, claramente dividida entre dos grupos que capitanean los que son parte en este proceso.

El Supremo declara que según doctrina jurisprudencial, en el presente supuesto se deduce que concurre un ámbito de confrontación (comunidad de propietarios) en la que concurren dos sectores de comuneros enfrentados, discutiéndose la gestión del presidente de la comunidad, que llevaba 15 años en el cargo, contra el que se profirieron términos duros e hirientes que dieron lugar a denuncias que fueron archivadas.

No se trata de un enfrentamiento entre demandante y demandado sino entre dos sectores de los comuneros, hasta el punto que el demandado hoy consiguió mayoría suficiente para relevar al demandante como presidente de la comunidad de propietarios.

Igualmente se declara probado en la sentencia recurrida que el intercambio de acusaciones fue recíproco.

En cuanto a que el demandado llevase la cuestión a dos programas de televisión, debemos declarar que en los mismos solo se refirió el descuadre de las cuentas, no constando que se profiriese en dichos programas términos injuriosos o atentatorios del honor.

En conclusión, se emplearon expresiones que, aun aisladamente ofensivas, al ser puestas en relación con la información que se pretende comunicar o con la situación comunitaria en que tiene lugar la crítica experimentan una disminución de su significación ofensiva y sugieren un aumento del grado de tolerancia exigible, aunque puedan no ser plenamente justificables (art. 2.1 LPDH).

3. Desahucio por precario. Concepto. Procedimiento hábil para analizar el título posesorio esgrimido por la parte demandada. Procedencia de la acción.

En una reciente sentencia de 16-09-2022 (TOL9.231.953) el Supremo analiza el juicio de desahucio por precario.

Establece que en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario.

La LEC introdujo la novedad de suprimir el carácter de procedimiento sumario del desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC , conforme al cual:

«no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias».

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:

«en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad […]».

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario».

En el caso analizado, la parte actora sostiene que el contrato de alquiler se celebró con el Sr. Arsenio -hecho que no se discute y que se encuentra avalado con el correspondiente soporte documental-, así como que la demandada carece de título alguno para continuar en la posesión del inmueble cuando el arrendatario único desistió del contrato. Tal circunstancia obligaba a la audiencia, como hizo el juzgado de primera instancia, a valorar si la demandada contaba con algún título que amparase la posesión detentada, una vez que el arrendatario único desistió del contrato, cuestión que podía dirimirse, sin limitación o merma alguna del derecho de defensa de las partes, en el procedimiento de precario promovido. La remisión a las partes al juicio ordinario es improcedente.

4. Reclamación a promotora por defectos constructivos. Sistema de energía solar. Valoración con arreglo a normas técnicas no vigentes a la fecha de la licencia de obras. Indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual.

En este sentido véase la STS 27-06-2022 (TOL9.116.848), en la que una comunidad de propietarios de un complejo inmobiliario interpuso demanda contra la empresa municipal de la vivienda, como promotora de la edificación y vendedora de los distintos pisos que la integran, en ejercicio de acción de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de su obligaciones en la obra ejecutada exigiendo la reparación de los defectos constructivos reflejados en el informe pericial aportado, debidos a la mala ejecución de la obra y con carácter subsidiario, solicitó la condena de la demandada a la reparación in natura de los defectos relacionados en la demanda y en caso de no hacerlo, se le facultara a la actora a hacerlo a su costa.

La sentencia recurrida analizó la cuestión de la reparación de las deficiencias en el sistema de energía solar y tras valorar el informe pericial aportado por la comunidad, que a su vez incluyó el informe realizado por un experto en la instalación y diseño de sistemas de energía solar, que analizó el sistema de captación de energía solar que fue instalado en la promoción y el informe técnico emitido por el departamento técnico de EMV, concluyó que el mal funcionamiento del sistema de energía solar se produjo desde el inicio de la entrega de las viviendas, debido a una defectuosa ejecución, y acoge en su integridad al no haberse visto refutadas por prueba de la demandada que acreditase que el mal funcionamiento obedeció a una falta de mantenimiento adecuado o indebida manipulación. Por tanto estima ambos motivos de impugnación y al estimar íntegramente la demanda de la Comunidad de Propietarios.

El recurso de casación, interpuesto al amparo del art. 477.2.3.º LEC se compone de un único motivo en el que se alega la infracción de los arts. 1104 y 1107 CC al no haber quedado acreditada la concurrencia de dolo, culpa o negligencia o morosidad de la EMV por los supuestos defectos de la construcción en el sistema de energía solar térmica del complejo inmobiliario que vendió.

La sentencia recurrida le atribuye responsabilidad y le obliga a reparar los defectos constructivos del sistema de energía solar térmica en el sentido indicado en el informe pericial de la parte actora.

5. Contrato de arrendamiento de vivienda. La prórroga extraordinaria del contrato del RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19 no procede en los casos de contrato extinguido.

Una sentencia reciente del Supremo de 04-10-2022 (TOL9.252.021) que la prórroga extraordinaria del contrato del RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19 no procede en los casos de contrato extinguido.

En concreto, el art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo (BOE 1 de abril), que entró en vigor el día 2 de abril siguiente, por aplicación de su Disposición final decimotercera, en su redacción vigente al desarrollarse los presentes hechos, dispuso:

«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».

Bajo la precitada normativa, El tribunal entiende que el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2.1 LAU). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
2. Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.

3. Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994.
4. La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente.

Entiende la sala que una cosa es continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado (prórroga) y otra distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. El RDL 11/2020, habla de prórroga extraordinaria por seis meses condicionada a la necesidad de solicitud previa del arrendatario.

6. ¿Puede el presidente de una Comunidad de Propietarios celebrar una Reunión de Junta Extraordinaria en cualquier lugar sin ser elegido por el resto de vecinos? ¿Puede obligar a que se celebre en una vivienda privada, como la suya o la de algún otro vecino?

El artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de  los propietarios  que  no estén  al corriente  en  el pago  de  las deudas  vencidas a  la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Por lo tanto la norma en principio otorga potestad al Presidente para fijar el lugar de la convocatoria. Si no se está de acuerdo con el lugar de reunión, se debe plantear la disconformidad en la propia Junta y que ésta decida.

7. ¿Pueden unas normas de régimen interior regular la utilización de un elemento común?

Sí, siempre y cuando no alteren el título constitutivo, los estatutos o establezcan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

Sobre esta cuestión, se ha pronunciado la SAP de Madrid de 17-6-2020 (TOL8.059.135):

«QUINTO. Lo primero que debemos afirmar es que para modificar las reglas de régimen interior en una Comunidad de Propietarios, a las que equiparamos el denominado por la Comunidad de Propietarios demandada reglamento para el uso del patio posterior de la finca, no es necesario la unanimidad, recordemos que el artículo 6 de la LPH al aludir a las mismas indica que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, es decir sería suficiente con la mayoría del artículo 17.7 » el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».

Por tanto solamente podemos aceptar el motivo de apelación si aceptamos que con los acuerdos impugnados se está alterando, de cualquier modo, el título constitutivo que al describir los inmuebles propiedad de la demandante se indica lindan por el patio de luces por donde tienen su entrada. Si vemos el texto literal del acuerdo, apartado primero del punto segundo del orden del día vemos que se indica textualmente «sin perjuicio de sus carácter de acceso libre para los propietarios de los inmuebles que tiene su entrada a través de dicho patio», por lo que en principio no se puede decir que el acuerdo esté vulnerando directamente el Título Constitutivo.

A pesar de tales manifestaciones deberá aceptarse que existe infracción del título si, examinando los actos que se autorizan a realizar en el patio a los comuneros, vemos que los mismas conducen realmente a impedir o dificultar al demandante que puedan hacer uso de los accesos al local y garaje de su propiedad.

SEXTO. Por tanto, para poder decidir si se ha infringido el título constitutivo, nos corresponde examinar el verdadero efecto y alcance del acuerdo adoptado, lo que podríamos ligarlo con otro de los motivos invocados por la actora para impugnar el acuerdo que supone «un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo» ( artículo 18. 1. c) LPH); en definitiva debemos analizar es si por efecto del acuerdo adoptado se impide a la parte actora transitar o dirigirse con su vehículo hacia el final del patio donde se encuentra el garaje..»..

8. ¿Cómo extinguir la propiedad horizontal tumbada ficticia Propiedad horizontal?

Atendiendo a lo dispuesto en el art. 23 LPH, el régimen de propiedad horizontal se extingue por dos causas:

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

En el caso que nos ocupa, sería de aplicación el apartado 2º de este art. 23 LPH. En este sentido, la jurisprudencia exige (SAP de Alicante de 08/06/2016 TOL5.836.510) que «el acuerdo referente a la conversión en copropiedad ordinaria, en tanto el edificio no sea demolido, requiere que sea tomado por unanimidad de los condóminos, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.1 de la LPH. Pues estaríamos ante un negocio jurídico de signo contrario al llevado a cabo para la creación del sistema regulado por la Ley de Propiedad Horizontal…»

La SAP de Bizkaia de 27/03/2013 (TOL4.316.782) dice, al respecto, que «… el hecho de acudir al art. 23 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla dos causas de disolución del régimen de propiedad horizontal, por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, con declaración interpretativa de cuándo se entiende destruido un edificio, y por conversión en propiedad o en copropiedad ordinaria, nos conduce a colegir que el objetivo de dicho precepto legal no es la extinción del derecho de propiedad, ni siquiera de la Comunidad de Propietarios, sino del régimen especial de la propiedad horizontal, en tanto que da lugar a la finalización de dicho régimen por otro título, o conversión en comunidad ordinaria cuando desaparece la dimensión de la propiedad horizontal…»

Finalmente, debemos citar también la SAP de Madrid de 23/12/2008 (TOL7.103.322 ) que afirma que: «… es de comenzar indicando que en la demanda y en el recurso se reitera, se formula una petición alternativa, forma de pedir vedada por el art. 399 LEC , que sólo permite formular varias peticiones de forma subsidiaria, y en este caso para el supuesto de que la principal fuera desestimada, por lo que nos encontramos en un claro supuesto de defecto legal en el forma de proponer la demanda, irregularidad no observada en la primera instancia; mas habida cuenta lo prevenido en el art. 227.2 párrafo 2º del mismo texto legal, que esté vedado en el recurso declarar una nulidad de actuaciones de oficio, esto es, no invocada por las partes, que hayamos de entrar a conocer del recurso, y para ello partimos de que ya en el inicio de la demanda rectora del procedimiento se indica que la demandante, ahora apelante, es propietaria de seis parcelas, que su número indica, de la DIRECCION000 de Manzanares, resultando ello que viene integrada en una Comunidad sometida al régimen de Propiedad Horizontal, como así resulta de diversos procedimientos seguidos con anterioridad, que cuando menos han de entrar a producir el efecto de cosa juzgada positiva, que a diferencia de la cosa juzgada material en sentido negativo no impide un nuevo procedimiento, pero sí entra en los posteriores con efecto de operar como verdad lo en esos anteriores procedimiento en relación resuelto, partiendo de ello es de señalar que no se cuestiona por la apelante que la disolución de la Entidad Urbanística tiene sólo efectos urbanísticos y no civiles y la disolución en vía administrativa no alcanza a la disolución de la Comunidad de Propietarios, que se regula por la LHP, como así se ha dicho en sentencia anterior en relación con la misma Comunidad ahora apelada; partiendo de ello de acudir al art. 23 LPH que contempla dos causas de disolución del régimen de propiedad horizontal, por la destrucción del edificio salvo pacto en contrario, con declaración interpretativa de cuándo se entiende destruido un edificio, y por conversión en propiedad o en copropiedad ordinaria, siendo ya de señalar que cabe extraer que al legislador no le interesó la extinción del derecho o derecho de propiedad, ni siquiera los de Comunidad, sino del régimen especial de la propiedad horizontal, en tanto que da lugar al régimen por otro título, o conversión en comunidad ordinaria, cuando desaparece la dimensión funcional de la propiedad horizontal, mas esa conversión al régimen común de la copropiedad, y en esta el art. 400 del Código Civil ciertamente establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pero lo que permite es la división de la cosa común, con la excepción que contempla el art. 401 , y contemplando el art. 402 el modo y manera para la división de la cosa común, de modo tal que ni aún en el supuesto de que la inicial Comunidad sometida a la Ley de Propiedad Horizontal se extinguiera por pasar a ser comunidad ordinaria, alcanzaría viabilidad la pretensión de la parte ahora apelante, siendo que para esa conversión en copropiedad ordinaria se precisaría acuerdo unánime de los propietarios, máxime cuando como en el caso de autos existen servicios a cargo de la Comunidad en régimen de propiedad horizontal, siendo por demás que inherente o perteneciente a la misma existen unos elementos comunes, independientemente de la funcionalidad de los mismos, y decimos pertenecientes por cuanto el mismo apelante aduce títulos que lo justifican si bien lo hace para indicar la nulidad de los mismos, lo que precisaría el ejercicio de la oportuna pretensión en vía judicial que destruya cuando menos la apariencia que presentan, y que no pierden su validez por falta de inscripción registral, que en nuestro ordenamiento jurídico, salvo excepciones que no son del caso, no tiene carácter constitutivo, y esos bienes están afectos, en tanto no se produzca desafectación a los inmuebles que integran la Comunidad, de modo que en ningún caso la conversión se produce de forma automática, requiriendo en todo caso acuerdo unánime de los Propietarios que integran la Comunidad, salvo que se produzca una cadena de enajenaciones deviniendo un propietario único, siendo en relación que mientras se tenga propiedad privada de un elemento integrante de la Comunidad, no cabe renuncia a un elemento común de la misma, pues por la propia naturaleza en dicho régimen de propiedad los elementos son inseparables del elemento privativo; de modo tal que la denominada inoperatividad de determinados servicios a favor de la Comunidad faculte para la disolución de la misma en cuanto los mismos persistan y por la Comunidad con el oportuno régimen de mayoría decida el mantenimiento de los mismos; desde lo precedente y dando por reproducidos los fundamentos contenidos en la sentencia recurrida en modo algunos desvirtuados por las alegaciones vertidas en el recurso, sin que quepa renuncia, como indicábamos, sobre un elemento común en cuanto se mantenga la propiedad del elemento privativo por el carácter de inherente del uno al otro, que estemos en el caso de desestimar el recurso con confirmación de la sentencia a la que se contrae…»